Ôm đất lướt sóng kiếm lời : địa ngục của thanh khoản thấp

Thị Trường Bất Động Sản 2026: Khi "Lướt Sóng" Chỉ Còn Là Ảo Mộng

Sau những cơn sốt ngắn hạn cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu với thanh khoản ảm đạm chưa từng thấy. Những kỳ vọng kiếm lời nhanh từ đầu cơ "lướt sóng" giờ đây đã trở thành giấc mơ xa vời khi thực tế thị trường buộc nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược từ ngắn hạn sang dài hạn.

Thanh khoản sụt giảm mạnh

Thực tế đã cho thấy những dấu hiệu đáng lo ngại. Thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng trong tháng 11/2025, giảm 18% so với tháng trước. Đáng chú ý, phân khúc chung cư sụt mạnh nhất với khoảng 3.100 giao dịch thứ cấp, giảm tới 22%. Bức tranh chung cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng nóng sang giai đoạn tái định giá và thanh lọc, với chung cư chững giá và thanh khoản thứ cấp suy yếu nghiêm trọng.

Áp lực bán hàng đã buộc nhiều chủ đầu tư phải hành động quyết liệt. Một số dự án thấp tầng khu Đông TP.HCM đưa ra mức chiết khấu lên tới 20% cho các sản phẩm biệt thự thanh toán nhanh. Mô hình chiết khấu sâu này phản ánh xu hướng tái định giá sản phẩm trong bối cảnh nhu cầu đầu tư ngắn hạn suy giảm mạnh.

Thời kỳ hoàng kim của "lướt sóng" đã qua

"Sóng" bất động sản mạnh nhất xuất hiện từ nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4/2025, tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền với mức tăng giá tới 40%. Tuy nhiên, cơn sốt này nhanh chóng hạ nhiệt. Việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã hình thành những thị trường quy mô lớn, qua đó các cơn sóng đầu cơ ngắn hạn bị đứt gãy, tốc độ tăng giá phi mã được chặn lại, thay vào đó là xu hướng phát triển ổn định hơn.

Chi phí vốn tăng cao đã trở thành gánh nặng nghiêm trọng. Lãi suất huy động tại một số ngân hàng vượt 8%/năm, kéo theo lãi suất vay lên khoảng 12%/năm. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư buộc phải ưu tiên thu tiền về để giảm gánh nặng tài chính, làm giảm đáng kể khả năng sinh lời của các giao dịch ngắn hạn.

Chính sách siết chặt - Hàng rào với đầu cơ

Pháp luật đang tạo ra những rào cản mạnh mẽ cho hoạt động đầu cơ. Quy định định danh bất động sản từ 1/3/2026 được dự báo là cơ sở quan trọng để triển khai các chính sách quản lý thuế, hạn chế tình trạng đầu cơ lướt sóng. Đặc biệt, người trúng đấu giá không nộp tiền dẫn đến kết quả bị hủy sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 2-5 năm, khiến chiến lược "lướt cọc" gần như không còn khả thi.

Bảng giá đất mới khiến giá đất tăng rất cao, trong khi nhiều địa phương vẫn đang chờ ban hành hệ số điều chỉnh. Hệ số quá cao sẽ gây khó khăn cho việc triển khai dự án. Song song đó, một nghịch lý đang diễn ra: nguồn cung tăng mạnh nhưng không đáp ứng đúng nhu cầu. Phân khúc nhà ở giá phù hợp tiếp tục thiếu hụt nghiêm trọng, trong khi khoảng 25% nguồn cung chung cư có giá trên 100 triệu đồng/m².

Thị trường phân hóa - Cuộc thanh lọc tàn khốc

Năm 2026 chỉ dành cho những người chơi có thực lực. Dòng tiền có năng lực tài chính và tầm nhìn bền vững mới có thể trụ lại, còn những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi. Cơ hội lớn nhất vẫn đến từ nhu cầu ở thực - những sản phẩm có vị trí hợp lý, giá phù hợp với thu nhập, pháp lý minh bạch sẽ là phân khúc dẫn dắt thanh khoản.

Lợi nhuận sẽ không còn đến từ lướt sóng, mà từ giá trị thực và chiến lược dài hạn. Với nguồn cung lớn dự kiến và chính sách siết chặt, việc "ôm đất" chờ tăng giá có thể dẫn đến thua lỗ nặng nề do chi phí lãi suất và nguy cơ giá đi xuống. Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư giữ sự bình tĩnh, xác minh kỹ thông tin, ưu tiên những khu vực có hạ tầng và dân cư hiện hữu để hạn chế rủi ro. Thị trường bất động sản 2026 không còn chỗ cho đầu cơ ăn xổi - đây là thời điểm của những người chơi nghiêm túc với tầm nhìn dài hạn.

Sadec's life